Typische Fehler beim Immobilienverkauf

Wie Sie nicht in gängige Fallen beim Hausverkauf tappen

Immobilienmakler Hamburg Beratung beim Hausverkauf

Bloß nicht ärgern!

Ein Hausverkauf oder der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks hält viele Fallstricke und Tücken parat für Eigentümer, die selbst verkaufen wollen.

Damit Sie sich nicht im Nachhinein ärgern, nennen wir Ihnen hier ein paar typische Fehler, die Sie nicht machen sollten.

Vorweg zu einer allgemeinen fehlerhaften Annahme: Ein Immobilienverkauf ist nicht einfach und kann nicht mal so eben nebenbei gemacht werden. Er bedeutet enorm viel Zeit, Aufwand und Energie, wenn er korrekt, zügig und erfolgreich durchgeführt werden soll.

Achtung: Unsere Ratgeberbeiträge sind keine Rechtsberatung, sondern ein Informationsangebot! Dementsprechend können wir für die juristische Vollständigkeit, Aktualität und Akkuratheit der von uns bereitgestellten Inhalte keine Haftung übernehmen.

Haus am Markt verbrannt
1. Falsche Einschätzung des Immobilienmarktwerts

Eigentümer neigen dazu, den Wert Ihrer Immobilie zu überschätzen: sei es aus emotionalen Gründen oder aus einer schlichten Rechnung heraus, was man für das Objekt schlussendlich als Verkaufserlös erhalten will. Dabei werden dann schnell ohne Marktkenntnis und Recherche zu hohe Preise aufgerufen, potentielle Interessenten von vornherein abgeschreckt und ein Haus oder eine Wohnung gilt dadurch in Nullkommanix als Ausschussware und ist damit am Markt "verbrannt".

Keine Immobilie hat einen absoluten Wert, dieser wird vielmehr bestimmt durch Angebot und Nachfrage auf dem jeweiligen Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Und natürlich ist der Wert abhängig von weiteren Faktoren wie der Lage, der Ausstattung und des Zustands. All diese Faktoren zu kennen und beurteilen zu können, übersteigt oft die Kompetenz von Eigentümern. Zumindest bedeutet es enorm viel Aufwand, um zu einem realistischen Marktpreis zu kommen.

Unser Tipp:

Ermitteln Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie durch eigene Recherche anhand von Gutachterdaten in Ihrer Region sowie den Informationen über erzielte Verkaufspreise, die Sie aus Ihrer Nachbarschaft oder Region haben.

Bieten Sie Ihre Immobilie dann für fünf bis zehn Prozent über dem Marktwert an, den Sie ermittelt haben, damit Sie attraktiv im Markt sind und gleichzeitig Verhandlungsspielraum haben.

Eine Online-Schnellbewertung können Sie ganz einfach hier bei uns durchführen. Diese bietet Ihnen als Ergebnis einen groben Richtwert anhand von pauschalen Eckdaten. Oder lassen Sie sich gleich von uns beraten: Wir bewerten auch die individuellen Seiten Ihrer Immobilie kostenlos vor Ort und können Details professionell für den Verkauf einschätzen.

2. Falsche Maklerwahl

Große Immobilienmakler-Firmen erheischen gerne Aufmerksamkeit durch Hochglanzprospekte, vollmundige Werbung auf allen Kanälen und teilweise verwirrende Werbebotschaften wie "Jetzt für alle Eigentümer ab 60 Jahren: Immobilienbewertung für 0€ statt 299€". Auch Banken agieren im Maklergeschäft; sie können entsprechend ihre Kunden gleich weiterreichen und verdienen daran gut.

Oft wird dabei vernachlässigt, das genaue Leistungsspektrum einer Maklerfirma zu hinterfragen, bevor man sich "bindet". Denn nicht selten finden sich Immobilienverkäufer bei großen Maklerfirmen dann nur als eine Nummer bzw. ein Objekt von vielen wieder und erhalten weder besonders individuelle Betreuung noch entsprechend hohe Qualität. Plötzlich ist der Ansprechpartner dann nicht mehr erreichbar für Fragen in der Vertragsgestaltung oder für eine Übergabe mit entsprechenden Protokollen.

 

Unser Tipp:

Suchen Sie sich einen regionalen Immobilienmakler, der die Region und Nachbarschaft kennt. Lassen Sie sich ausführlich erklären, wie der Immobilienmakler bei der Vermarktung Ihrer Immobilie vorgeht und welche Leistungen er für Sie übernimmt. Prüfen Sie Referenzen und sehen Sie sich Immobilienanzeigen von unterschiedlichen Maklern an, um die Qualität zu vergleichen.

Wir übernehmen gerne alle Leistungen im Rahmen einer Maklertätigkeit für Sie und setzen auf einen persönlichen und individuellen Umgang mit unseren Kunden. Sie profitieren von unserer außergewöhnlich hohen Fachkompetenz und unserem individuellen Service. Unser Motto: Weniger Hochglanzprospekte, dafür mehr Leistung!

Und: unsere Immobilienbewertung ist immer kostenfrei für Sie dabei!

3. Qualitativ ungenügende Aufbereitung der Verkaufsunterlagen

Wie so oft im Leben entscheidet auch beim Immobilienverkauf der erste Eindruck. Sobald die Anzeigengestaltung und das Exposé unprofessionell oder lieblos wirken, überträgt sich dieser Eindruck auch auf das Verkaufsobjekt und Sie präsentieren damit Ihre Immobilie unter ihrem Wert. Sehr oft wird das Objekt in Eigentümer-Exposés aus der eigenen Brille betrachtet und nicht aus der der Kaufinteressenten.

Das Auge isst mit - auch bei Immobilienanzeigen! Fotos von mangelnder Qualität, mit unvorteilhaften Bildausschnitten, mit vielen persönlichen Dingen im Bild oder gar unaufgeräumt sind einfach abschreckend anstatt verkaufsfördernd. Noch schlimmer: Anzeigen mit schlecht gemachten Fotos auf den Suchergebnisseiten in Immobilienportalen werden oft weniger geklickt, Sie erhalten also auch weniger Anfragen auf Ihre Anzeige.

Absurde und deshalb urkomische Beispiele von unvorteilhaften Fotos können Sie übrigens in unserem Lieblings-Buch begutachten, das einen Ehrenplatz in unserem Büro innehält: Maklerfotos aus der Hölle von Andy Donaldson, erhältlich bei Ihrem Lieblingsbuchhändler. Die Anzahl solcher Fotos scheint unendlich, denn mittlerweile gibt es auch schon Band 2.

Unser Tipp:

Bilder sagen mehr als 1000 Worte: gut gemachte Fotos mit einer professionellen Kamera, die auch noch bearbeitet werden, sind unverzichtbar. Überlegen Sie sich also, einen Fotografen und Grafiker für das bestmögliche Ergebnis in der Anzeige zu engagieren. Der Text sollte die besonderen Vorzüge Ihrer Immobilie hervorheben, aber trotzdem sachlich korrekt bleiben und nicht reißerisch werden. Dabei sollten auch eventuelle Mängel zur Sprache kommen.

Wie man das alles am besten macht, wissen unsere Text- und Gestaltungsexperten. Wir beschreiben Ihre Immobilie in all ihren Details, ausführlich und nicht von der Stange. Bei uns erhalten Sie Verkaufstexte, die auf die Zielgruppe abgestimmt und anschaulich geschrieben sind, ohne dabei langweilig zu werden, sondern im Gegenteil: Ihre Interessenten neugierig machen. Genauso wissen wir, wie Objekte vorteilhaft fotografisch in Szene gesetzt werden. Mit unseren professionellen Fotos in bestem Licht wird Ihr von uns erstelltes Exposé brillieren ohne zu blenden. Kontaktieren Sie uns, um sich von unserer individuellen Professionalität zu überzeugen.

4. Das Potential einer Immobilie wird nicht voll ausgeschöpft

Sehr oft bleiben ein Haus oder eine Wohnung unter den eigentlichen Möglichkeiten im Verkauf, weil sie noch im bewohnten Zustand der Eigentümer präsentiert werden oder auch eigentlich anstehende Instandhaltungsmaßnahmen nicht vor den Besichtigungsterminen durchgeführt wurden. Dies öffnet natürlich Tür und Tor für Diskussionen im Verkaufsgespräch und die Verhandlungen um den Verkaufspreis.

Experten schätzen, dass mit einer optimal präsentierten Immobilie ein bis zu 15 Prozent höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Unser Tipp:

Im Haus bzw. in der Wohnung sollte ein aufgeräumter und "entrümpelter" Zustand - sowohl innen wie außen - hergestellt werden, auch alle persönlichen Gegenstände sollten entfernt werden. Daneben sollten notwendige Instandhaltungsarbeiten durchgeführt und auch Schönheitsreparaturen eingeplant werden wie z.B. das Streichen von Wänden und Decken in neutralen Farbtönen.

Wir sind Experten in der bestmöglichen Präsentation von Immobilien inklusive Home Staging. Überzeugen Sie sich selbst, wir stellen Ihnen gerne unsere umfassenden Leistungen vor und beraten Sie auch bezüglich angebrachter Sanierungsmaßnahmen.

5. Fehlende Unterlagen

Häufig führen fehlende Dokumente und Informationen bei Besichtigungsterminen zu einer Verzögerung bei der Kaufentscheidung von Interessenten. Im schlimmsten Fall gefährden sie den Verkaufserfolg sogar, da sich Interessenten mittlerweile anderen Objekten zuwenden, wo die Datenlage komplett ist und Entscheidungen somit schneller getroffen werden können.

Grundsätzlich müssen Sie für einen Verkauf mindestens folgende Dokumente für die Interessenten vorliegen haben: Gebäudeenergieausweis, Grundbuchauszug und Grundriss. Beim Hausverkauf wird zusätzlich eine Flurkarte und der Bebauungsplan benötigt. Bei Eigentumswohnungen sind die Teilungserklärung und alle Dokumente aus der Eigentümergemeinschaft unerlässlich, damit sich potentielle Käufer ein Gesamtbild machen können.

Unser Tipp:

Stellen Sie frühzeitig alle erforderlichen Unterlagen zusammen, die Kaufinteressenten bei der Besichtigung einsehen wollen. Fehlende Dokumente müssen Sie bei den entsprechenden Ämtern oder der Hausverwaltung anfordern.

Oder Sie sparen sich die Zeit und überlassen uns diesen bürokratischen Aufwand. Sehr gerne beschaffen wir bei einer Beauftragung durch Sie alle erforderlichen Dokumente für den Verkauf.

6. Die finanziellen Aspekte sind nicht ausreichend durchdacht

Sehr oft wird beim Immobilienverkauf nur der Verkaufserlös betrachtet und auf der Kostenseite die laufende Finanzierung. Die weiteren finanziellen Aspekte des Verkaufs werden oft vernachlässigt. Dabei geht es hier um entscheidende Fragen wie Vorfälligkeitsentschädigungen oder Steuern auf den Gewinn. Auch laufende Verbindlichkeiten wie die Beteiligungen an Sanierungsmaßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft geraten gerne mal aus dem Blick.

Unser Tipp:

Prüfen Sie bei einem laufenden Immobilienkredit, ob und wie viel Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Kredits zu zahlen ist. Ziehen Sie diese Gebühren und die noch offene Kredittilgung vom Verkaufserlös ab. Bedenken Sie auch, dass Steuern auf den Gewinn fällig werden können, falls die Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt wurde.

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, empfehlen wir Ihnen hier eine ausgiebige Beratung durch Ihren Steuerberater.

7. Unvorbereitete Besichtigungstermine und Verhandlungsgespräche

Eigentümern fehlt häufig das notwendige Verkaufsgeschick und das Wissen um die richtige Verhandlungstaktik von professionellen Maklern, das zielgerichtet zu einem zügigen und positiven Verkauf führt. Nicht selten überlagert zudem die emotionale Bindung an das Eigentum die Gestaltung von Besichtigungsterminen und Verhandlungen. Gerade bei älteren Objekten sehen sich Eigentümer zudem oft überfordert mit der Menge an detaillierten Fragen, mit denen Kaufinteressenten sie konfrontieren und die sie oft unvorbereitet treffen.

Gerade der Umgang mit vorhandenen Mängeln stellt Eigentümer oft vor ziemliche Herausforderungen, aber er ist dann häufig entscheidend, ob die Verkaufsverhandlungen zum Erfolg führen.

Unser Tipp:

Wappnen Sie sich für die Besichtigungstermine, indem Sie sich im Vorfeld alle möglichen Fragen und Einwände selbst stellen, die potentielle Käufer an Sie haben könnten, und finden Sie darauf passende Antworten. Auch und gerade für bestehende Mängel. Gleichzeitig sollten Sie sich alle Vorteile Ihrer Immobilie notieren und diese an passenden Gelegenheiten immer wieder ins Gespräch bringen. Legen Sie für sich eine Preisstrategie fest, in der Sie auch dem Interessenten einen Verhandlungserfolg einräumen, um schneller zum Abschluss zu kommen.

Wir übernehmen sehr gerne die Rolle des professionellen Verhandlers und Vermittlers für Sie - sprechen Sie uns an! Unsere Routine in souveränen Verkaufsgesprächen macht den Unterschied, um den angestrebten Kaufpreis zu realisieren.

Senden Sie uns Ihre Anfrage: Wir verkaufen Ihre Immobilie in und um Hamburg. Und stehen Ihnen als zuverlässiger Partner zur Seite.

Machen Sie einen Termin vor Ort mit uns! Sie werden schnell feststellen, dass wir kompetent und verantwortungsvoll handeln. Auch bei schwierigen Objekten lassen wir uns immer etwas einfallen. Sie wollen, dass wir die Wohnung professionell aufbereiten für den Verkauf? Kein Problem.

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Bei uns sind Sie nicht irgendein Kunde. Wir begleiten Sie persönlich auf dem gesamten Weg des Verkaufs Ihres Eigenheims.

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