Immobilien & Erbschaft

Erste Hilfe, Tipps und Beratung im Erbfall

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Immobilien erben

Immobilien zu erben hört sich zunächst wie ein Sechser im Lotto an. Sie gehören zu den wirtschaftlich und vor allen Dingen emotional bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Doch auch als großzügig bedachter Erbe sollten Sie sich diverse Fragen stellen und Ihre Möglichkeiten kennen, bevor Sie sich festlegen. Denn neben attraktiven Aussichten verbergen sich hinter schönen Fassaden häufig auch Potenzial für Konflikte oder enorme finanzielle Belastungen.

Grundsätzlich haben Sie mehrere Optionen, wenn Sie eine Immobilie erben. Wie Sie sich entscheiden, hängt zum einen von Ihrer eigenen persönlichen Situation ab als auch von der Erbangelegenheit als solche. Entscheidungen als Alleinerbe liegen beispielsweise komplett in Ihrer Hand, während Sie sich innerhalb einer Erbengemeinschaft mit vielen weiteren Fragen auseinandersetzen und letztendlich gemeinsame Entscheidungen treffen müssen.

Wir geben Ihnen hier eine erste Hilfestellung rund um das Thema "Immobilien erben" und sagen Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Achtung: Unsere Ratgeberbeiträge sind keine Rechtsberatung, sondern ein Informationsangebot! Dementsprechend können wir für die juristische Vollständigkeit, Aktualität und Akkuratheit der von uns bereitgestellten Inhalte keine Haftung übernehmen.

Welche Möglichkeiten habe ich als Erbe?

Grundsätzlich stellt sich für Sie im Erbschaftsfall zunächst die Frage, ob Sie das Erbe annehmen. Wenn Sie das tun, gibt es die Möglichkeit die Immobilie selbst zu nutzen, sie zu vermieten oder zu verkaufen. Neben Ihren finanziellen Möglichkeiten und Ihrer Wohnsituation sollten Sie bei Ihrer Entscheidung auch bedenken, dass Sie eventuell Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Erbe annehmen: Ja oder nein?

Meist ist die Situation, in der man sich diese Frage stellt, eine emotional aufwühlende, da einer Erbschaft oft ein Todesfall vorausging. Umso wichtiger ist es in der Zeit der Trauer und der aufwühlenden Phase der Nachlassregelung eine gut überdachte Entscheidung zu treffen, ob man das Erbe annimmt oder ausschlägt.

Im Regelfall geht man davon aus, von der Immobilien-Erbschaft zu profitieren, da man entweder selbst einziehen oder durch Verkauf oder Vermietung gute Gewinne erzielen kann. Doch sollte hierbei bedacht werden, dass grundsätzlich auch Schulden oder finanzielle Belastung einer Immobilie vererbt werden, wenn diese existieren. Es sollte also eine genaue Prüfung der Vermögenswerte des Erblassers stattfinden, bevor man "blind" ein Erbe antritt.

Grundsätzlich haben Sie sechs Wochen Zeit, um ein Erbe anzunehmen oder auszuschlagen. Diese Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie von dem Erbe erfahren haben. Wenn Sie in dieser Frist nicht reagieren, gilt das Erbe als angenommen. Es ist also zwingend notwendig, dass Sie sich in diesen Wochen einen genauen Kenntnisstand über die Vermögensverhältnisse des Erblassers verschaffen.

Denn: Einen Nachlass müssen Sie entweder als Ganzes annehmen oder als Ganzes ablehnen. In einer Erbschaft sind also nicht nur die positiven Vermögensgegenstände enthalten, sondern auch eventuelle Schulden oder andere Verbindlichkeiten wie z.B. Bürgschaften des Erblassers. Für die Schulden des Verstorbenen haften Erben übrigens auch mit dem eigenen Vermögen – für Immobilienkredite genauso wie zum Beispiel für Steuerschulden des Erblassers.

Wenn es um Immobilienobjekte im Nachlass geht, ist es unabdingbar, dass Sie den aktuellen Zustand und die wirtschaftliche Situation des Gebäudes kennen. So sollten Sie beispielsweise klären, ob es Sanierungsstau gibt oder ob noch Darlehen auf dem Objekt lasten, die Sie übernehmen müssten. Auch bestehende Wohnrechte müssen geprüft werden, da von diesen die Möglichkeiten der weiteren Nutzung abhängen. Komplizierter werden diese Fragen und Prüfungen bei Mehrfamilienhäusern, da hier viele Fragen bezüglich Vermietung, Zustand und Instandhaltungskosten geklärt werden müssen.

Neben den Fragen zum Objekt sollten Sie auch einen genauen Blick auf die Bankkonten und weiteren Vermögensverhältnisse des Erblassers werfen, da Sie auch dessen Schulden oder Bürgschaften übernehmen, wenn Sie ein Erbe antreten.

Um diese eventuell intensive und zeitfressende Prüfung rechtlich abzusichern, haben Sie das Recht, beim Nachlassgericht eine sogenannte Nachlasspflegeschaft zu beantragen. Dadurch wird gewährleistet, dass sich die Haftung für Sie lediglich auf das Erbe beschränkt, falls sich nach Antreten des Erbes doch noch ungeahnte Schulden auftun.

Die Erbschaft können Sie durch eine Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht ausschlagen. Ebenso reicht eine einfache formfreie ausdrückliche Erklärung zur Annahme des Erbes. Wenn Sie nicht reagieren, gilt das Erbe nach der Frist von sechs Wochen automatisch als angenommen.

Wie werde ich als Erbe der Eigentümer der Immobilie?

Unabhängig davon, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht, müssen Sie den Grundbucheintrag der Immobilie korrigieren lassen, denn faktisch wird ein Erbe bereits mit dem Tod des Erblassers der neue Eigentümer. Dafür ist nicht zwingend ein Erbschein erforderlich. Sie können für die Änderung beim Grundbuchamt (innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei) entweder ein notarielles Testament inklusive des Eröffnungsprotokolls des Nachlassgerichts oder einen Erbvertrag vorlegen.

Ist bereits geplant, die Immobilie zeitnah nach dem Erbfall zu verkaufen, ist eine Grundbuchberichtigung gegebenenfalls nicht erforderlich. Sie sollten allerdings das Grundbuchamt zumindest darüber informieren.

Was tun mit der Immobilie?

Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten, wie Sie mit dem geerbten Haus oder Wohnung umgehen können:

Eigennutzung

Wenn Zustand, Lage und Größe der Immobilie für Sie in Frage kommen, ist eine Eigennutzung eine relativ einfach umzusetzende Option. Vor allem, wenn es sich um das Elternhaus oder das Familiendomizil mit emotionalem Wert handelt, entscheiden sich Erben gerne dafür, selbst darin zu wohnen und die Familientradition fortzusetzen.

Allerdings sollten Sie auch den nicht-emotionalen Wert und Nutzen gründlich betrachten: In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Wie viel Renovierungsstau hat sich angesammelt? Welche Verbindlichkeiten liegen vor oder gibt es finanzielle Belastungen? All diese Fragen sollten Sie unbedingt klären, bevor Sie sich für die Eigennutzung entscheiden.

Vermietung

Die Vermietung der geerbten Immobilie bietet sich eher bei Eigentumswohnungen an als bei Häusern, da Sie die hohen Instandhaltungskosten eines Hauses kaum auf einen Mieter allein umlegen können und somit die Rendite nicht besonders hoch ausfällt. Anders verhält es sich natürlich mit Mehrfamilienhäusern, da sich die Kosten auf mehrere Mieter umlegen lassen.

Verkauf

Kommen die ersten beiden Optionen nicht in Betracht, sollten Sie sich für einen zeitnahen Verkauf entscheiden. Gerade wenn die finanziellen Belastungen durch die Immobilie zu hoch werden, weil beispielsweise auch noch eine Kreditfinanzierung das Objekt belastet oder wenn der Renovierungsstau zu hoch ist, sollte ernsthaft über einen Verkauf nachgedacht werden.

Damit Sie nicht unter Wert verkaufen und einen positiven Verkaufsabschluss mit möglichst wenig Aufwand und Stress realisieren können, beraten wir Sie gerne! Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch und eine Immobilienbewertung vor Ort - wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Erbengemeinschaft: Was ist der beste Weg?

Wenn mehrere Personen das hinterbliebene Vermögen erben, werden sie automatisch alle zu Miterben in einer Erbengemeinschaft. Die Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben erfolgt gemeinschaftlich, alle Rechte und Pflichten treffen alle Miterben gleichermaßen. Ebenso haftet die Erbengemeinschaft für alle Mitglieder.

Eine Immobilie wird das gemeinschaftliche Vermögen einer Erbengemeinschaft. Da sie sich anders als Geldwerte schlecht untereinander aufteilen lässt, kann die Gemeinschaft deshalb nur einstimmige Entscheidungen darüber treffen. Hier ist also von allen Miterben Kompromissbereitschaft gefragt. Sind Sie Mitglied einer Erbengemeinschaft, müssen sich mit den anderen Miterben darüber einigen, was mit dem geerbten Objekt passieren soll.

Grundsätzlich gibt es die folgenden Möglichkeiten:

Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses
Vermietung bzw. Fortsetzen eines bestehenden Mietverhältnisses
oder die Selbstnutzung durch einen der Erben und die Auszahlung der Miterben

Kann sich die Erbengemeinschaft nicht einigen, gibt es auch hier - ähnlich wie bei einer Scheidung - mehrere, unter Umständen finanziell nachteilige Optionen:

Derjenige, der kein Interesse am Objekt hat, verkauft seinen Erbanteil daran
Kann sich die Erbengemeinschaft gar nicht einigen, gibt es den letzten Weg der Teilungsversteigerung. Hierbei sollte der Erbengemeinschaft bewusst sein, dass meist ein niedrigerer Verkaufspreis erzielt wird als beim freien Verkauf.

Wie schnell Sie diese Entscheidungen treffen, hängt auch davon ab, wie hoch die laufenden Kosten für das Objekt sind. Denn je länger sich eine Entscheidung hinzieht, desto länger bleiben auch die Kosten eines mitunter ungewollten Objekts an Ihnen hängen.

Auf der anderen Seite kann es auch vorteilhaft sein, eine finale Entscheidung hinauszuzögern und Kosten in Kauf zu nehmen. Das wäre z.B. der Fall, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren für die Immobilie noch nicht verstrichen ist und man deshalb lieber noch mit einem Verkauf abwartet, um die Spekulationssteuer zu umgehen.

Welche Kosten entstehen beim Erben einer Immobilie?

Erbschaftssteuer

Immobilien unterliegen, so wie andere Nachlasswerte auch, der Erbschaftssteuer. Ob diese für die geerbte Immobilie anfällt und wie hoch, kann nur nach einer Einzelfallprüfung beantwortet werden. Generell kann man sagen: Je entfernter der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist und je umfangreicher die Vermögenswerte sind, desto höher wird die Erbschaftssteuer ausfallen.

In der Berechnung der Erbschaftssteuer wird hierzu der Verkehrswert der Immobilie angesetzt. Wenn das geerbte Haus oder die geerbte Eigentumswohnung vom Erblasser und dann später durch den Erben weiter selbst genutzt wird, kann dies zum Vorteil werden in der Berechnung der Erbschaftssteuer.

Am besten lassen sich Steuern sparen, wenn zu Lebzeiten eine Schenkung des sogenannten Familienheims an Ehegatten oder eine Übertragung an Kinder stattgefunden hat, denn diese Schenkung ist gänzlich steuerfrei.

Spekulationssteuer

Wenn die Erben sich entschließen, die geerbte Immobilie zu verkaufen, sollten sie prüfen, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist. Denn wenn nicht, ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig.

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Kosten für den Erbschein

Grundsätzlich ist die Ausstellung eines Erbscheins gebührenpflichtig und zur Erteilung des Erbscheins kommen die Kosten für die eidesstattliche Versicherung hinzu. Unser Tipp: Prüfen Sie zunächst, ob Sie überhaupt einen Erbschein benötigen. Denn er ist nur vonnöten, wenn Sie kein notariell beglaubigtes Testament oder Erbvertrag vorliegen haben.

Kosten für die Grundbuchänderung

Die Änderung im Grundbuch ist für Erben grundsätzlich kostenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Danach oder in anderen Fällen ist eine Eigentumsumschreibung immer kostenpflichtig gemäß der Gebührenstaffel des Gerichts- und Notarkostengesetzes.

Kosten für ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen

Die Ermittlung des Verkehrswertes findet grundsätzlich durch das Finanzamt statt. Allerdings ist es in einigen Fällen ratsam, ein Verkehrswertgutachten bei einem Sachverständigen in Auftrag zu geben, nämlich dann, wenn die Immobilie von der Steuerbehörde mit pauschalen Werten zu hoch bewertet wird, weil gewisse Eigenschaften oder gar Mängel nicht bekannt und beachtet werden. Die Kosten für das Gutachten können sich also lohnen, wenn Sie dadurch weniger Erbschaftssteuer zahlen. Beachten Sie aber, dass das Finanzamt das Gutachten auch anerkennen muss, es muss also von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellt werden.

Kosten für die Entrümpelung

Oft stecken in einer geerbten Wohnung oder Haus noch die Möbel und persönlichen Dinge von Angehörigen oder den ehemaligen Eigentümern. Es ist oft sinnvoll, ein Unternehmen zu beauftragen, das die Entrümpelung für Sie übernimmt, nachdem die wertvollen und persönlichen Gegenstände aus der Immobilie entfernt wurden. Unser Tipp: Lassen Sie sich nicht von den billigsten Angeboten verleiten, sondern suchen Sie sich seriöse Anbieter für die Wohnungsauflösung und prüfen Sie deren Leistungskatalog, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

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Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Die meisten Erben stellen sich als erstes die Frage: Wie viel ist die Wohnung oder das Haus eigentlich wert? Das Finanzamt wird für die Berechnung der Erbschaftssteuer den Verkehrswert des Objekts ermitteln, aber: Individuelle Eigenschaften einer Immobilie bleiben da außen vor, denn das Finanzamt nimmt keine Ortsbesichtigung vor.

In den Verkehrswert fließen Daten aus den Gutachterausschüssen der Region und die Ermittlung findet anhand von standardisierten Verfahren statt, abhängig davon, um welche Art von Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück) es sich handelt. Die drei gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wird die Immobilie von der Steuerbehörde zu hoch bewertet, weil z.B. wertmindernde Aspekte des Objekts nicht betrachtet wurden, bedeutet das für Sie, dass Sie höhere Erbschaftssteuer zahlen. In solchen Fälle lohnt ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen.

Mehr über diese verschiedenen Verfahren und unsere Leistungen in dem Bereich finden Sie auf unserer Seite Immobilienbewertung. Wir beraten Sie gerne, ob sich ein Verkehrswertgutachten lohnen kann oder welchen Preis wir gemeinsam mit Ihnen auf dem freien Markt erzielen können.

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