IMMOBILIENBEWERTUNG
Es gibt die unterschiedlichsten Gründe eine Immobilie zu verkaufen. Dabei steht die Immobilienbewertung eigentlich immer am Anfang des bevorstehenden Verkaufsprozesses.
Damit Sie eine fundierte Einschätzung erhalten, bestimmen wir anhand einer Bestandsaufnahme vor Ort und nach der Prüfung aller relevanten Unterlagen einen objektiven Marktpreis. Anschließend legen wir gemeinsam mit Ihnen den Angebotspreis fest, mit dem wir an den Markt gehen wollen. Denn unser Anspruch ist natürlich nicht einfach der Durchschnitt - wir wollen einen Top-Preis für Sie erzielen.
Sie wollen direkt einen ersten Anhaltspunkt, was Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihr Grundstück wert ist? Dann nutzen Sie unsere folgende Online-Schnellbewertung. Oder treten Sie direkt mit uns in Kontakt.
Jetzt eine kostenlose Marktwertermittlung online durchführen:
Die Online-Schnellbewertung berücksichtigt die wichtigsten Rahmendaten und liefert direkt eine erste grobe Bewertung Ihrer Immobilie. Gerne unterstützen wir Sie beim geplanten Verkauf Ihrer Immobilie, indem wir Ihnen danach eine zuverlässige Immobilienbewertung vor Ort erstellen. In vielen Fällen, können wir dabei einen (viel) besseren Preis erzielen, als die Schnellbewertung ergibt. Die errechneten Preise basieren auf der größten deutschen Immobiliendatenbank, die auch die meisten Banken zur Wertermittlung nutzen.
Ablauf unserer Immobilienbewertung mit anschließendem Verkauf
1. Schnelleinschätzung Online (Optional)
- Führen Sie die oben stehende Schnellbewertung aus, indem Sie ein paar Rahmendaten eingeben. Sie erhalten direkt nach Eingabe Ihrer Objekt- und Kontaktdaten eine erste grobe Einschätzung.
- Oder melden Sie sich einfach direkt per E-Mail oder telefonisch bei uns: Kontakt
2. Telefonisches Erstgespräch mit uns
- Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie und den wichtigsten Rahmenbedingungen. Was für eine, warum und wann wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen?
- Welche Besonderheiten gibt es und haben Sie vielleicht sogar bereits eine Preisvorstellung?
3. Objektbesichtigung vor Ort
- Wir kommen zu Ihnen, klären persönlich offene Fragen und besprechen Ihre Erwartungen, den Hintergrund des Verkaufs und das konkrete weitere Vorgehen.
- Falls es sinnvoll ist, dass Sie zum Termin Unterlagen zu Ihrer Immobilie bereithalten, lassen wir es Sie vorab wissen.
4. Auswertung der Unterlagen & finale Preisfindung
- Es gibt eine Reihe von Rechten und Pflichten welche mit einer Immobilie verbunden sein können, die den Wert beeinflussen, wie z.B. Mietverträge/Nutzungsrechte, Stellplätze oder Wegerechte.
- Beim Preis spielt natürlich auch Ihre persönliche Lage eine wichtige Rolle. Sie wollen das Objekt z.B. aus persönlichen Gründen so schnell wie möglich loswerden oder brauchen dringend Geld? Wir haben ein gutes Gespür, wie Sie trotzdem noch das Beste herausholen können. Oder haben Sie es überhaupt nicht eilig? Dann starten wir doch etwas sportlicher im Preis und haben mehr Verhandlunsgsspielraum.
5. Exposé-Erstellung
- Die Aufbereitung - insbesondere Fotos & Texte - haben einen großen Einfluss darauf, wie gut sich das Objekt am Markt platzieren lässt.
- Gerne stellen wir Ihnen anhand von Beispielen vor, wie wir Ihre Immobilie präsentieren. Dabei werden Sie schnell überzeugt sein, dass eine unserer großen Stärken im Marketing & Verkauf liegt.
6. Verkaufsprozess & Abschluss
- Passt Ihre Immobilie zu einem uns vorliegenden Suchauftrag oder dem Suchprofil bestehender Kunden oder von Investoren, mit denen wir zusammenarbeiten, sprechen wir diese direkt an.
- Wir platzieren dann Ihre Immobilie auf verschiedenen Immobilienportalen und buchen je nach Bedarf im Verlauf ggf. weitere Werbeplatzierungen im Internet oder auf Wunsch auch in Zeitungen.
- Sobald wir einen geeigneten Käufer gefunden haben, stellen wir Ihnen diesen vor. Möchten Sie sein Angebot annehmen, kümmern wir uns um die weitere Abwicklung. Dazu gehört z.B. die Abstimmung mit dem Notar, die Vorbereitung des Kaufvertrags und von allen weiteren notwendigen Vertragsdetails. Bei uns sind Sie hierbei in guten Händen: Wir haben diesen Prozess schon unzählige Male durchgeführt.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch in die Wohnung zu investieren?
Wer es ganz genau wissen will - die verschiedenen Arten von Immobilienbewertungen:
Es existieren verschiedene praxisorientierte wie auch gesetzlich genau normierte Bewertungsverfahren, auf die zurückgegriffen werden kann. Im Folgenden erhalten Sie einen schnellen Überblick über die wesentlichen Verfahren zur Immobilienbewertung:
1. Marktübliche Faustregeln zur Immobilienbewertung
Eine typische, einfach am Markt gebräuchliche Bewertungsmethode von Wohnungen, die zur Geldanlage dienen, ist der Kaufpreisfaktor (KPF). Hierzu wird der Kaufpreis ins Verhältnis zur Nettokaltmiete auf Jahresbasis gesetzt.
Beispielrechnung Kaufpreisfaktor:
Kaufpreis: 120.000€
500€ Nettomiete x 12 Monate = 6000€ Jahresmiete
Kaufpreisfaktor: 120.000€ / 6000€ = KPF 20
Ein Kaufpreisfaktor von 30 bedeutet, dass der Kaufpreis sich aus der Nettomiete von 30 Jahren zahlen ließe.
Dieser Wert ermöglicht eine schnelle Vergleichbarkeit. Er ist aber aufgrund einer Vielzahl an Faktoren (Lage, Mietsteigerungspotential, Zustand, Mietausfälle etc.) nur eine Faustformel, auf der alleine keine seriösen Immobilienbewertungen festgelegt werden können. Die Werte können je nach Lage und Markt eine sehr breite Spanne haben. Während in kleineren Städten auch Kaufpreisfaktoren von mitunter 10 vorliegen, sind in größeren Städten auch Kaufpreisfaktoren von 30+ keine Ausnahme.
Der Kaufpreisfaktor ist im Prinzip eine ganz simple Form des im Folgenden beschriebenen gesetzlich normierten "Ertragswertverfahrens".
2. Fundierte Immobilenbewertungen durch Makler oder andere sachkundige Personen
Welches Verfahren wird in der Praxis von Maklern genutzt? Wie ermitteln sie den passenden Verkaufspreis?
Zielführend in der Praxis ist zumeist die Bewertung anhand von Preisdatenbanken, der Recherche aktueller Konkurrenzangebote und einer Experteneinschätzung aufgrund von Marktkenntnis und der bisherigen Erfahrungen des Maklers. Wir selbst nehmen immer auch persönlich Makro- und Mikrolage, Zustand und Ausstattung der Immobilie vor Ort genau in Augenschein. Inhaltlich orientieren wir uns zumeist an einer Mischung aus dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren. In anderen Worten: Was kosten/kosteten vergleichbare Objekte? Und welche Rendite kann/könnte man mit einer Vermietung erzielen?
Gerade bei älteren Häusern und Grundstücken sollte aber auch eine getrennte Betrachtung von allen baulichen Anlagen und dem Bodenwert (= Idee des Sachwertverfahrens) erfolgen. Wir als Makler versuchen für Sie auch immer weitere Potentiale zu finden, um den Verkaufspreis, den Sie erzielen können, zu verbessern (Räumung, Aufteilungen, einfache Sanierungen, Ausbaupotentiale etc.). Gerade bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken kann das den zu erzielenden Preis stark beeinflussen.
Möchten Sie das Objekt mit uns verkaufen, erhalten Sie von uns nicht nur ein umfassendes, schriftlich aufbereitetes Dokument zur Preiseinschätzung mit ausführlicher Begründung. Sie erhalten dann auch zügig ein hochwertig aufbereitetes Verkaufsexposé, das Ihr Objekt dem Kunden ansprechend vorstellt und alle relevanten Rahmenbedingungen inkl. Fotos enthält.
Sollten Sie aus bestimmten Gründen ein entsprechend den gesetzlichen Normen erstelltes Gutachten nach dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren benötigen, können wir Ihnen dieses prinzipiell gerne erstellen. Benötigen Sie dies nicht aus einem guten Grund für Dritte, dann raten wir aber davon ab. Denn der nach den standardisierten und aufwendigen Verfahren „objektiv“ ermittelte Verkehrswert muss keineswegs dem tatsächlich zu erzielenden Preis entsprechen. Faktoren wie persönliche Erfahrungen und Vermarktungskompetenz des Maklers können selbstverständlich nicht in ein solches objektives Verfahren zur Preisfindung einfließen - sie spielen in der Praxis jedoch eine entscheidende Rolle.
3. Die gesetzlich normierten Bewertungsverfahren
In Deutschland existieren drei unterschiedliche gesetzlich normierte Verfahren, um den Marktwert zu ermitteln. Dabei handelt es sich um die folgenden Herangehensweisen:
Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV )
- Die Grundidee des Vergleichswertverfahrens ist, dass man sich beim Preis an anderen Immobilien orientiert, die möglichst vergleichbar sind. Abweichungen werden mit dem sogenannten Ausgleichsverfahren angeglichen.
- Anwendung findet dieses Verfahren insbesondere bei unbebauten Grundstücken und bei Eigentumswohnungen. Natürlich muss es dafür genügend vergleichbare Immobilien geben und man muss Zugriff auf diese Daten haben. Für ausgefallene Immobilien ist das Verfahren eher nicht geeignet, da ein eindeutiger Vergleich dann schwierig herzustellen ist.
Ertragswertverfahren (§17 bis §20 ImmoWertV )
- Die Grundidee des Ertragswertverfahrens ist es, sich am Ertragswert, sprich den Mieteinnahmen, zu orientieren.
- Der Wert des Gebäudes ergibt sich aus Zustand, Restnutzungsdauer und dem aktuellen bzw. erzielbaren Ertrag über diese Dauer.
- Das Grundstück an sich wird dabei separat vom Gebäudewert berechnet. Die Bewertung dieses Teils erfolgt in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren.
- Anwendung findet diese Verfahren natürlich insbesondere bei Immobilien, bei denen eine Ertragserzielung im Mittelpunkt steht, wie zu vermietende Wohn- oder Gewerbeimmobilien.
Sachwertverfahren (§21 bis §23 ImmoWertV )
- Die Grundidee des Sachwertverfahrens ist es, zu einer fairen Bewertung zu kommen, wenn weder die Ertragserzielung im Mittelpunkt steht, noch ausreichend vergleichbare Immobilien zur Verfügung stehen. In Form der "Normalherstellungskosten" wird ermittelt, was ein (neuwertiges) vergleichbares Gebäude aktuell für Herstellungskosten hätte. Von diesem Wert wird rechnerisch die Abnutzung abgezogen, sofern das Gebäude nicht gerade ganz neu ist.
- Anwendung findet dieses Verfahren insbesondere bei selbstgenutzten Häusern oder Eigentumswohnungen, aber auch bei anderen Immobilien, wo das Vergleichswertverfahren bzw. Ertragswertverfahren nicht sinnvoll anwendbar ist .
Diese Verfahren werden für Gutachten, die über eine einfache Marktwertermittlung hinausgehen, (mehr oder weniger strikt) den Vorgaben nach angewendet. In der praktischen Arbeit von Maklern finden sich deren Grundprinzipen und viele Bestandteile umfassend wieder. Selten werden hingegen gerichtsfeste Gutachten benötigt, welche dann von öffentlich bestellten Gutachtern und ganz genau nach den beschriebenen Verfahren erstellt werden müssen. Typische Fälle hierfür wären etwa Zwangsversteigerungen, Scheidungen, Erbschaften oder sonstige rechtliche Auseinandersetzungen, bei denen gegenüber Behörden/Gerichten eine objektive Marktwertermittlung nachzuweisen ist.
Auch in schwierigeren Fällen (z.B. Erbengemeinschaften mit Minderjährigen) kümmern wir uns um den Verkauf Ihrer Immobilie. Bei Bedarf besorgen wir auch gerne einen entsprechenden Gutachter und stimmen uns für Sie mit diesem ab. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.
FAQ zum Thema Immobilienbewertung
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert, Verkehrswert, Angebotspreis und Verkaufspreis?
Rechtlich gesehen spricht man von der Ermittlung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes, der den möglichst objektiven Wert angeben soll. Um Begriffsverwirrungen zu vermeiden, hat der Gesetzgeber klar gestellt, dass der Verkehrswert und der Marktwert als synonym zu betrachten sind.
Der Angebotspreis oder auch Exposé-Preis ist der Preis, mit dem die Immobilie am Markt angeboten wird. Der Verkaufspreis hingegen ist der tatsächlich gezahlte Preis.
Was sind eigentlich genau Immobilien?
Unter Immobilien, im rechtlichen und wirtschaftlichen Sprachgebrauch als "unbewegliches Sachgut" bezeichnet, fallen Grundstücke, sogenannte grundstücksgleiche Rechte (siehe unten) oder Bauwerke. Bei Immobilien gelten für den Verkauf und die Eigentumsübertragung eigene rechtliche Regeln, die sich von denen für bewegliche Sachen unterscheiden. Bei Immobilien muss immer ein notarieller Kaufvertrag erfolgen, eine notarielle Einigung über den Übergang und eine Eintragung des (neuen) Eigentümers ins Grundbuch.
Was sind grundstücksgleiche Rechte?
Formal sind Wohnungs- und Teileigentum (z.B. ein Ladengeschäft) genau wie auch ein Erbbaurecht sogenannte grundstücksgleiche Rechte. Das bedeutet, diese werden rechtlich und praktisch wie Grundstücke bzw. Anteile an Grundstücken behandelt. Daher sind auf diese die Gesetze und sonstigen Vorschriften für Grundstücke anzuwenden.
In anderen Worten ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus ein genau definierter Mitbesitz an dem konkreten bebauten Grundstück. Man besitzt praktisch als Sondereigentum eine definierte Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses. In Kaufverträgen lesen Sie daher Formulierungen wie "Wohnungseigentum bestehend aus 500/15000 Miteigentumsanteil an dem 1300m² großem Grundstück [...] verbunden mit dem Sondereigentum an der in der Aufteilung bezeichneten Wohnung 3 nebst Kellerraum".
Wie zuverlässig gibt eine Verkehrswertermittlung nach den gesetzlichen Vorgaben den Wert meiner Immobilie wieder?
Der Marktwert soll den aktuellen objektiven Preis der Immobilie widerspiegeln, ohne ungewöhnliche persönliche Verhältnisse bzw. Umstände zu berücksichtigen. Der Angebotspreis bzw. der letztendliche Kaufpreis müssen aber mit dem „objektiven“ Verkehrswert nicht deckungsgleich sein.
Zum einen enthält eine Ermittlung und Bewertung auch immer einen subjektiven Anteil. Zum anderen ist auch ein Käufer vielleicht bereit mehr zu zahlen, da er aus persönlichen Gründen genau in dieser Wohnung bzw. an diesem Ort wohnen möchte. Weiterhin können sich Preise nach dem Stichtag des Gutachtens sehr dynamisch entwickeln und auch die Vermarktungskompetenz des Makler ist von hoher Relevanz. Ein schlecht dargestelltes Objekt, dass nur wenig beworben wird, wird einen schlechteren Preis erzielen als ein breit vermarktetes Objekt mit hochwertiger Aufbereitung.
Ein von Gerichten bzw. anderen Behörden anerkanntes Gutachten hat in der Regel so an die 50-100 Seiten, was nur begrenzt dazu beiträgt, den am Markt erzielbaren Preis herauszufinden. Es werden umfangreich alle Mängel erfasst und bewertet – die vielleicht einen Käufer gar nicht interessieren. Es ist aufgrund seiner formalen, nachprüfbaren und objektiven Ausgestaltung mehr auf eine objektiv vergleichbare Bewertung ausgerichtet und weniger dazu, den Kaufpreis bzw. Gebotspreis für eine Verkauf am freien Markt festzulegen.
Erstellen Sie auch Wertgutachten für Gerichtsverfahren? Was ist, wenn Sie meine Immobilie aus einer Scheidung verkaufen sollen?
Benötigen Sie ein von Behörden oder Gerichten anerkanntes Gutachten, müssen Sie hierfür aufgrund der formalen Anforderungen zwingend einen öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragen. Möchten Sie uns mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragen, für die eine Immobilienbewertung durch einen öffentlich bestellten Gutachter benötigt wird (z.B. häufiger beim Verkauf einer Immobilie mit minderjährigem Erben), dann suchen wir selbstverständlich einen geeigneten Sachverständigen für Sie. Ist ein Gutachter vom Gericht oder einer anderen Behörde bestellt worden, übernehmen wir für Sie die Abstimmung.
Ob das Gutachten von einem öffentlich bestellten/vereidigten Sachverständigen erstellt werden muss oder ein Gutachten nach den gesetzlichen Vorgaben durch einen qualifizierten Sachverständigen ausreicht, liegt zumeist in der Entscheidung des zuständigen Rechtspflegers bzw. Gerichts. Benötigen Sie das Gutachten aus anderem Gründen als zur Vorlage bei Behörden/Gerichten, können wir Ihnen dieses bei Bedarf im Rahmen des Verkaufs erstellen. Gutachten, die Sie für andere Zwecke als den Verkauf über uns benötigen, gehören dabei jedoch nicht zu unserem Leistungsangebot.
Bei einem Verkauf, der keinen öffentlich bestellten Sachverständigen erfordert, ist ein Gutachten entsprechend der gesetzlichen Normen in aller Regel zu teuer und nicht zielführend. Eine Scheidung an sich erfordert zum Beispiel kein formales Gutachten entsprechend der gesetzlich normierten Wertermittlungsverfahren.
Ihr Immobilienmakler für Hamburg und Umgebung
Bei uns sind Sie nicht irgendein Kunde. Wir begleiten Sie persönlich auf dem gesamten Weg des Verkaufs Ihres Eigenheims.
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