Immobilien & Scheidung

Erste Hilfe, Tipps und Beratung im Trennungsfall

Immobilienmakler Hamburg Ratgeber Scheidung

Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Worauf Sie im Falle einer Scheidung mit gemeinsamer Immobilie achten sollten.

Achtung: Unsere Ratgeberbeiträge sind keine Rechtsberatung, sondern ein Informationsangebot! Dementsprechend können wir für die juristische Vollständigkeit, Aktualität und Akkuratheit der von uns bereitgestellten Inhalte keine Haftung übernehmen.

Die Zugewinngemeinschaft & der Zugewinnausgleich

Wenn es keinen Ehevertrag oder eine Vereinbarung über Gütertrennung gibt, gilt im Scheidungsfall der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sagt dazu: „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt“.

In der Regel erfolgt bei der Scheidung ein Zugewinnausgleich, damit beide Ehepartner zu gleichen Teilen von diesem sogenannten Zugewinn während der Ehe profitieren. Dieser Ausgleich ist ein reiner Geldzahlungsanspruch, d.h. dass Vermögensgegenstände wie z.B. Immobilien finanziell aufgeteilt werden müssen. Die Eheleute müssen eine Einigung finden, wie mit dem Haus oder der Eigentumswohnung umgegangen werden soll.

Wie wird der Zugewinnausgleich gerechnet?

Beim Zugewinnausgleich wird ein Vermögensvergleich angestellt:

Das Anfangsvermögen beider Ehepartner bei Eheeintritt wird vom Endvermögen beider Ehepartner abgezogen. Der Differenzbetrag ist der Zugewinn, der durch zwei geteilt wird.

Zum Anfangsvermögen gehört alles, was vom jeweiligen Partner in die Ehe eingebracht wurde. Dazu zählen auch Erbschaften eines Ehepartners, die sich vor oder während der Ehe ergeben, wie beispielsweise eine von den Eltern vererbte oder vorzeitig geschenkte Immobilie. Kann keine genaue Aufstellung über das Anfangsvermögen gemacht werden oder fehlen Unterlagen, wird es im Zweifelsfall mit Null angesetzt. Schulden beim Eheeintritt werden als negatives Anfangsvermögen beziffert und alle in der Ehe getilgten Schulden fallen in die Berechnung des Zugewinnausgleichs.

In die Berechnung des jeweiligen Endvermögens fließt alles ein, was vorhanden ist zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags. Beide Partner müssen die sogenannten wertbildenden Faktoren mitteilen. Dazu gehören beispielsweise Konto- und Depotstände, PKW, Grundstücke. Eine gemeinsame während der Ehe erworbene oder gebaute Immobilie wird hierbei mit ihrem Verkehrswert des Objekts eingerechnet.

Keinen Eingang in die Rechnung des Zugewinnausgleichs finden Gegenstände, die im Zuge der Hausratsteilung gesondert betrachtet werden wie z.B. Möbel, Elektrogeräte, Geschirr und auch Haustiere.

Laufende Immobilien-Kredite bei Scheidung

Existiert ein Darlehenskredit für eine gemeinsame Immobilie, der noch nicht abbezahlt ist, müssen die Eheleute sich darüber einigen, wie die gemeinsamen Schulden weiter getilgt werden.

Grundsätzlich haften für den Immobilienkredit die Personen, die den Vertrag mit der Bank unterzeichnet haben, egal ob eine Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Sollten also beide Ehepartner die Kreditnehmer sein, haften sie somit auch beide gegenüber der Bank für die gesamte Kreditschuld und müssen im Scheidungsfall beide die Raten zu gleichen Teilen begleichen. Wenn sich die Eheleute darauf verständigen, dass nur einer von beiden die Tilgung fortsetzt, ist es unbedingt notwendig, dass dies vorher mit der Bank abgeklärt wird. Denn wenn am Kreditvertrag durch die Bank nichts geändert wird, würden beide unverändert gesamtschuldnerisch haften.

Eine Beratung durch einen auf Familienrecht spezialisierten Anwalt aufzusuchen ist bei gemeinsamer Immobilie und laufender Finanzierung sehr zu empfehlen, damit Fehler mit evtl. hohen finanziellen Nachteilen vermieden werden.

Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung?

Grundsätzlich ist es wichtig zu verstehen: Durch eine Scheidung allein wird nicht automatisch eine Verpflichtung in Richtung Grundbuch oder Bank beendet. Auch geschiedene Eheleute sind weiterhin gemeinsam verantwortlich und haftbar für das Wohneigentum und die Finanzierung.

Eine gründliche Abwägung und Überlegung aller Faktoren sollte vorgenommen werden, bevor man zu einer gemeinsamen Einigung kommt, was genau mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Wir stellen Ihnen hier einige Möglichkeiten in Kurzform vor.

1. Verkauf der gemeinsamen Immobilie

Sehr oft wird die gemeinsame Immobilie zum Verkauf gebracht, um sich von gemeinsamen Verbindungen und finanziellen Verpflichtungen zu befreien. Der Immobilienmarkt ist gut gefüllt mit sogenannten Scheidungs-Immobilien.

Wichtig ist es auch hierbei, alle finanziellen Konsequenzen zu bedenken; denn oft lockt die hohe Verkaufssumme, aber die Verbindlichkeiten werden vernachlässigt in der Berechnung. Hier einige wichtige Punkte:

Eine noch offene Tilgung eines laufenden Immobilienkredits muss vom Verkaufserlös abgezogen werden.
Für die frühzeitige Ablösung eines Kredits wird normalerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese sollten Sie mit Ihrer Bank abklären.
Wurde die Immobilie nicht ausschließlich selbst genutzt, könnten Steuern auf den Gewinn fällig werden.
Die Summe, die letztendlich als Verkaufserlös übrig bleibt, kann sich wiederum auf den Zugewinnausgleich auswirken.

2. Eigentumsübertragung und Auszahlung des anderen Ehepartners

Eine ebenfalls häufige Variante ist die Eigentumsübertragung, bei welcher sich die Eheleute einigen, dass einer von beiden die Immobilie übernimmt und den anderen auszahlt. Auch hier kommt wieder ein eventuell laufender Immobilienkredit zum Tragen, aus welchem der Ausziehende aus der Mithaftung entbunden werden muss. Die schriftliche Zustimmung der Bank darüber ist für die notarielle Beurkundung vonnöten.

Vor der Eigentumsübertragung müssen Sie alle finanziellen Details geklärt haben. Beide Parteien müssen sich zunächst über die Auszahlungssumme einig werden sowie über die Zahlungsmodalitäten und die Fälligkeit der Zahlungen. Da die Auszahlungssumme einer Eigentumsübertragung auch in den Zugewinnausgleich eingerechnet wird, sollten Sie sich am besten auch bereits vorher über Themen wie Unterhalt etc. verständigt haben.

Die Eigentumsübertragung muss mit all ihren Details in Anwesenheit beider Partner von einem Notar beurkundet werden. Dieser beantragt danach die Eigentumsänderung im Grundbuch eintragen zu lassen.

3. Übertragung auf gemeinsame Kinder

Ehepartner können sich auch darauf verständigen, die gemeinsame Immobilie auf die gemeinsamen Kinder zu übertragen. Hier gilt es zu beachten, dass es bei minderjährigen Kindern zusätzlich der Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht bedarf.

Die Schenkung muss grundsätzlich durch die Zustimmung beider Elternteile gedeckt sein. Auch wenn nur einer von beiden seinen Eigentumsanteil an die Kinder übertragen möchte, muss der andere hier trotzdem zustimmen.

Die Ehepartner sollten sich hier ganz im Klaren darüber sein, welche Verantwortung und auch finanzielle Belastung eine Immobilie für ein oder mehrere Kinder darstellen kann. Eine Immobilie zu unterhalten, kostet Geld, das zukünftig die Kinder aufbringen müssen. Auch sämtliche Eigentümerpflichten, wie z.B. die Sicherungspflichten, müssen von der nächsten Generation getragen werden.

4. Realteilung

Diese Variante kommt eher selten zum Einsatz: Die Realteilung bedeutet, dass die Immobilie in zwei baulich voneinander abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt wird. Grundlegende Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie für diesen Zweck umgebaut werden kann. Bei Eigentumswohnungen wird dies meist gar nicht möglich sein, es kommt in der Regel also nur bei Häusern in Frage.

Ein Haus in zwei Wohneinheiten zu teilen heißt auch, dass sich die beiden Ehepartner überhaupt die Nähe Tür an Tür vorstellen können. Wenn letzteres nicht der Fall ist, haben sie immerhin die Möglichkeit nach der Realteilung ihren Teil ohne Zustimmung des anderen weiterzuverkaufen oder zu vermieten.

5. Teilungsversteigerung

Wenn die Ehepartner sich auf keine der vorgenannten Möglichkeiten einigen können, bleibt als letzter Weg der Antrag beim Amtsgericht auf Teilungsversteigerung. Von dieser Möglichkeit kann jeder Ehepartner Gebrauch machen, unabhängig von seinem Eigentumsanteil. Ein Vollstreckungsgericht wird daraufhin das Haus öffentlich versteigern, eine schlechte Option also, da der Verkaufserlös normalerweise unter dem auf dem freien Markt erzielten Verkaufserlös bleibt. Gleichzeitig ist ein solches Verfahren eine kostspielige Sache, da vom Verkaufserlös noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen werden müssen.

Nach der Versteigerung stellt das Gericht einen Teilungsplan auf, in dem der Erlös unter den Eheleuten so aufgeteilt wird, wie diese es bestimmen. Wird auch hierbei keine Einigung erzielt, wird der Betrag bei Gericht hinterlegt und die geschiedenen Eheleute müssen die Aufteilung gerichtlich festlegen lassen.

Gegen einen Antrag auf Teilungsversteigerung kann der andere Miteigentümer innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erheben. Dies ist beispielsweise ratsam, wenn sich durch eine Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder negativ verändern. Befindet das Gericht die geltend gemachten Einwände für zulässig, kann das Verfahren für sechs Monate ausgesetzt werden.

Alles in allem also eine denkbar schlechte Lösung, zieht sie doch sowohl das wirtschaftliche Ergebnis als auch das Nervenkostüm aller Beteiligten arg in Mitleidenschaft.

Fazit: Ehevertrag, Trennungsschmerz und Neuanfang

Im schlimmsten Fall der Uneinigkeit kann eine Scheidung mit Immobilie also zu einer teuren Angelegenheit werden. Doch jenseits der Finanzen: Nicht nur die Ehepartner, vor allem auch die Kinder leiden unter den Diskussionen oder gar dem Streit um das bisherige gemeinsame Zuhause.

Gerade bei höheren Vermögenswerten wie Immobilien kann ein Ehevertrag hier Abhilfe schaffen. Es ist durchaus sinnvoll, sich schon bei einer Eheschließung auch mit den Möglichkeiten der Vermögensaufteilung zu befassen. Ein Ehevertrag kann vor der Ehe geschlossen werden und alle Modalitäten umfassen, wie im Trennungsfall mit dem Vermögen umgegangen werden soll. Für Immobilien heißt das zum Beispiel, dass sie dann vom Zugewinnausgleich ausgenommen werden können. Auch nach der Eheschließung ist so eine Regelung durch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung möglich.

Ohne Ehevertrag liegt es ganz bei den Ehepartnern, auf welche Möglichkeit sie sich bezüglich der Immobilie bei einer Scheidung einigen. Ein schneller gemeinsamer Verkauf kann den emotionalen Schmerz lindern, da hiermit die Trennung auch vom einstigen gemeinsamen Heim mit vielen Erinnerungen vollzogen wird. Zugleich kann ein positiver Verkaufserlös den Weg in eine neue Freiheit und Zukunft bedeuten.

Wie eingangs erwähnt, sollten Sie bei Fragen zum individuellen Vorgehen am besten einschlägige Beratungsstellen oder Rechtsanwälte konsultieren und sich zu allen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen eingehend beraten lassen.

Senden Sie uns Ihre Anfrage: Wir verkaufen Ihre Immobilie in und um Hamburg. Und stehen Ihnen als zuverlässiger Partner zur Seite.

Machen Sie einen Termin vor Ort mit uns! Sie werden schnell feststellen, dass wir kompetent und verantwortungsvoll handeln. Auch bei schwierigen Objekten lassen wir uns immer etwas einfallen. Sie wollen, dass wir die Wohnung aufbereiten für den Verkauf? Kein Problem.

Kontaktieren Sie uns